קרקע חקלאית בבעלות פרטית בתוספת פוטנציאל

קרקע חקלאית בבעלות פרטית בתוספת פוטנציאל

  


יובל דנוס    - שמאי מקרקעין
יצחק ראובן - מתמחה בשמאי מקרקעין

 

פרק א' - כללי      

תהליך ההפשרה של קרקעות חקלאיות, שתפס תאוצה בעת האחרונה, מעלה את שאלת שוויה של הקרקע החקלאית בתוספת פוטנציאל, בעיקר בהקשר של השבחה, הפקעה, תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ועסקאות בין פרטיים.
על רקע אי-הבהירות ואי-ההסכמות הרבות הקיימות סביב הנושא, ראוי שיגובשו עקרונות וקווים מנחים בליווי מודל כללי, אשר יהוו מעין בסיס להתייחסות ויאפשרו שפה משותפת בין הגורמים המעורבים: ועדות התכנון, בעל הקרקע, היזם, באי כוחם ושמאי המקרקעין.
נקדים ונאמר שלא כל קרקע חקלאית נושאת עימה פוטנציאל לשינוי יעוד או אחר. קיימות קרקעות רבות, גם באזור המרכז, שאין עמן, ולא ראוי לייחס להן פוטנציאל כזה.      

במאמר זה נתייחס לשני מצבים עיקריים שבהם אנו נדרשים לשאלת שוויה של הקרקע החקלאית בתוספת פוטנציאל (כאשר אין בידנו נתוני השוואה מספיקים או כאשר אנו מעוניינים לבחון את הנתונים שבידנו):    

מצב ראשון  -  בשומת השבחה (שווי הקרקע המהווה את ה"מצב הקודם").    
מצב שני     - באומדן שווי שוק של הקרקע החקלאית (לצורך הערכת שווי
                   שוק ממוכר מרצון לקונה מרצון, או בהערכת פיצויי הפקעה
                   או פגיעה עקב תכנית ראשונה), כאשר אנו משוכנעים מעבר
                   לכל ספק כי לקרקע הנדונה קיים פוטנציאל לשינוי יעוד או אחר.    
שוויה של קרקע חקלאית עם פוטנציאל לשינוי יעוד, מתגבש בעיקרו על סמך המרכיבים הבאים:-    
1.  שווי הקרקע (נטו) ביעודה החדש או החזוי, ללא פיתוח.       
2.  אחוז ההפרשה לצרכי ציבור. 
3.  הערכת השוק לגבי משך הזמן שיעבור עד שיתאפשר שינוי יעוד הקרקע.  
4.  מרכיב אי הוודאות והסיכון שמייחס השוק לציפיות לשינוי יעוד.   
5.  היטל ההשבחה הצפוי.  
6.  עלויות נוספות הקשורות בקידום התהליך.        

פרק ב' - עקרונות המודל בשומת השבחה

הנחות יסוד:  

 

1.  הנחה ראשונה -  הקרקע בה אנו עוסקים הינה קרקע ביעוד חקלאי עם 
     פוטנציאל (במצבה הקודם) לשינוי יעוד, והראיה לכך היא אשור תכנית המשנה את יעודה.   

2.  הנחה שניה     -  ציפיות השוק בעבר לשינוי יעוד, חופפות את היעוד החדש
                    של הקרקע על פי התכנית שאושרה.    

3.  הנחה שלישית -  שווי הקרקע מתבסס על ההנחה שטרם החלו ההליכים לאישור
                    התכנית (המתחילים בדרך כלל בהכרזה על הכנת תכנית
                    ומסתיימים בפרסום למתן תוקף). הערכת שוויה של הקרקע
                    החקלאית בשומת השבחה אינו צריך להיות מושפע ממכלול
                    המהלכים התכנוניים והעירוניים שהביאו במישרין או
                    בעקיפין לאישורה של התכנית.        

4.  הנחה רביעית  -  השימוש החקלאי בקרקע בתקופת הביניים זניח ואינו מובא
                    בחשבון.

 

נקודת המוצא למודל להערכת שווי הקרקע ב"מצב קודם" היא המועד הקובע לשומת ההשבחה.

בנקודה זו אנו יודעים להעריך את שוויה של הקרקע ביעודה החדש הנתון בתכנית, וכן, נתון בידנו אחוז ההפרשה בפועל לצרכי ציבור. ממצב זה אנו אמורים לבצע "תחשיב לאחור" על ציר הזמן ולהעריך את הציפיות ותגובות השוק לגבי שני משתנים:   

 

האחד  - משך הזמן הצפוי עד לאישור תכנית לשינוי יעוד הקרקע.      

השני   - מידת אי הודאות והסיכון המיוחסת לציפיות לשינוי היעוד (משתנה זה מבוטא באמצעות שער הוון הכולל בתוכו מרכיב של אי ודאות וסיכון).

פרק ג' - עקרונות המודל לאומדן שווי השוק            

הנחות יסוד:      

1.  הנחה ראשונה -  הקרקע בה אנו עוסקים הינה קרקע ביעוד חקלאי עם פוטנציאל "נגלה לעין" ולא ספקולטיבי בעיקרו.  

2.  הנחה שניה     -  הצפיות לשינוי יעוד מניחות שימושים מסוימים אשר ניתנים להערכה.
                         לעתים ההערכה תהיה בטווח מחירים שהשווי העתידי של הקרקע ינוע בתחומו.     

3.  הנחה שלישית -  המועד הקובע להערכה משתנה מענין לענין, ויכול להיות בטרם או לאחר שהחלו ההליכים לאישור
                         תכנית או תכניות על הקרקע.

4.  הנחה רביעית -   השימוש החקלאי בתקופת הביניים זניח ואינו נלקח בחשבון.     

 

נקודת המוצא למודל להערכת שווי השוק כנ"ל היא המועד הקובע להערכה. במצב זה אנו נאפיין מספר שימושים אפשריים לקרקע ונבחר את השימוש הסביר והמתאים לאותה קרקע בהתחשב בגודלה ומיקומה.

בנוסף אנו נעריך את אחוז ההפרשה הצפוי לצרכי ציבור. ככל שרמת הפיתוח בסביבה נמוכה יותר, סביר שאחוז ההפרשה יהיה גדול יותר. השיעור המקובל כיום בתכנון קרקעות חקלאיות הינו שיעור של 50% ויותר.   

נשתמש בטכניקת ה"תחשיב לאחור", כפי שתוארה קודם, ונעריך את משך הזמן ומידת אי הודאות והסיבון עד לאישור תכנית שינוי היעוד. ככל שהשמוש קרוב יותר לשמושים באזור, הרי הסיכון קטן יותר, וככל שהשמוש חורג מהמרקם האורבני בסביבה, הסיכון גבוה יותר, אלא אם יש בידנו עובדות המצביעות אחרת.  

 

פרק ד' - הצגת המודל הבסיסי       

 

שמוש בנוסחה פשוטה יחסית, מאפשר לחשב עבור כל אחוז נתון של הפרשה לצרכי ציבור, את שוויה של הקרקע ביעוד חקלאי עם פוטנציאל, ביחס לקרקע זמינה ביעודה החדש או ביעודה החזוי, וזאת כפונקציה של שני המשתנים שתוארו לעיל.

בנספח א' שיובא בהמשך מוצגות טבלאות לחישוב שוויו של דונם ברוטו קרקע חקלאית ביחס לשוויו של דונם נטו קרקע ביעוד החדש בהפרשה של 40%, 50% ו- 60% לצרכי ציבור.

ניתוח הנתונים וצרופם לקבוצות שווי, מאפשר ליצור עקומות או רצועות "שוות שווי" (בדומה לעקומות שוות תועלת המקובלות בכלכלה).

ניתן בקלות להבחין כי קיימת חליפיות בין שני המשתנים, כך למשל, מתקבלים ערכים זהים לתקופות ארוכות עם רמת סיכון נמוכה ולתקופות קצרות עם רמת סיכון גבוהה.

ניתן להגדיר קרקע ביעוד חקלאי עם פוטנציאל באמצעות מטריצה של 3 x 3 אשר תבטא את שוויה של הקרקע הנ"ל ביחס לקרקע זמינה ביעודה החדש.

בסנפח ב' שלהלן מוצגת הצעה למטריצה פרקטית, עבור אחוזי הפרשה שונים, והיא עשויה לשמש אותנו כללי עבודה בתהליך שומת ההשבחה או בהערכת שווי שוק.

עמודות המטריצה יבטאו את משך הזמן הצפוי לאישור תכנית:

A. טווח קצר - בגבולות 7 שנים.    
B. טווח בינוני - בגבולות 12-10 שנים.   
C. טווח ארוך - 20-15 שנים.

שורות המטריצה יבטאו את שער ההון, הכולל את מרכיב אי הוודאות והסיכון:

X. סיכון נמוך - בגבולות 7%-8%. 
Y. סיכון בינוני - בגבולות 10%-12%.    
Z. סיכון גבוה - בגבולות 13%-15%.      

 

כל תא במטריצה הנ"ל מייצג מערכת של ציפיות שעשויות להיות לקרקע הנדונה. בחירת תא במטריצה המתאימה (לאחוז הפרש מסוים לצרכי ציבור), תגדיר בצורה חד ערכית את שוויו של דונם בקרקע חקלאית מסויימת ביחס לשוויו של דונם נטו של קרקע זמינה שיעודה השתנה.


פרק ה' - הדגשים לשימוש במודל        
 

במבט ראשון נראה כי בחירת התא המתאים עבור קרקע חקלאית מסוימת הינה משימה מורכבת במידת מה. אנו נציע מספר הנחיות שיאפשרו להגדיר עבור איזו קרקע מתאים למשל תא AX ועבור איזו קרקע מתאים דווקא למשל תא CZ במטריצה.

עם הרחבת השימוש במודל המוצע, ניתן יהיה ליצור מילון "נורמטיבי" בגישת ההשוואה, שיאפשר בחירה מהירה ומתאימה עבור כל קרקע חקלאית עם פוטנציאל.

כקו מנחה ראשון, נעביר את האלכסון CZ במטריצה כך שיתקבלו שני משולשים. קרקע חקלאית המצויה בריחוק מאזור מיושב, סביר שיהיה מתאים עבורה תא במשולש הימני, ואילו קרקע המצויה בסמוך למקום מיושב, ראוי לתאים עבורה תא במשולש השמאלי של המטריצה.

קרקע הנמצאת באזור מרוחק מישוב עירוני, ללא שום סימנים וסיכויים לפיתוח, אין זה אומר שאין בה לחלוטין פוטנציאל לשינוי יעוד, אולם יתכן שראוי לבחור עבורה את תא CY או אולי את תא CX.

קרקע הנמצאת בצמוד לאזור מגורים מיושב ומבוקש, כאשר נתון וידוע שבסביבה בוצעה הפשרה של קרקע חקלאית, עשויה להיות משובצת בתא AX או AY.

כברירת מחדל, כאשר לא ניתן לקבל החלטה באשר לתא הראוי, ניתן לבחור בתא המרכזי BY המגדיר טווח זמן בינוני של 10-12 שנים ורמת סיכון בינונית בשער הוון של 10%-12%, או לחילופין, ניתן לנוע שמאלה או ימינה על האלכסון ולבחור עליו את התא המתאים.

יודגש פעם נוספת כי מאמר זה מתייחס לקרקע חקלאית בבעלות פרטית בלבד, בקרקעות חקלאיות אחרות שבניהול המינהל קיימות מגבלות ובעיות אחרות והן יהיו נושא למאמר נוסף.

אין בשום פנים לכלול קרקעות אלו בקטגוריות של קרקע חקלאית בבעלות פרטית.

כאשר אנו מעריכים שווי קרקע חקלאית בשומת השבחה, אזי היעוד הסופי של הקרקע ידוע וכן, נתון אחוז ההפרשה לצרכי ציבור.

כאשר אנו מבקשיעם להעריך שווי שוק לקרקע חקלאית, אנו עומדים בפני שאלה כפולה: עלינו לחזות את השימוש הסביר ואת אחוז ההפרשה לצרכי ציבור ולכן, יש מקום לנקוט משנה זהירות בנושא זה.       

לאור זאת, אנו מציעים לאמץ בהערכת שווי שוק גישה שעיקרה ביצוע נתוחי רגישות עבור מספר מצבים אפשריים, כאשר פרמטרים של השימוש הסופי בקרקע, אחוז ההפרשה ובהתאם הזמן הצפוי ורמת הסיכון, יקבלו ערכים שונים ותיבחן סבירות התוצאה שתתקבל.

לסיכום, אימוץ ושימוש במודל הפשוט שתואר לעיל ושניתן לשכללו במשך הזמן, עשוי להוביל בהמשך ליצירת מעין שפה משותפת, לאחידות מסוימת ומנוף לשיתוף פעולה והבנה טובה יותר של הגורמים העוסקים בתחום הנדל"ן, שמעצם הגדרתו שזור אינטרסים מנוגדים של קונים ומוכרים.

 

 

....................