תמ"א 38- שובו של השלטון העותמני

תמ"א 38- שובו של השלטון העותמני

אוהד דנוס

 

תמ"א 38 באה לעולם מכל הסיבות הראויות. מטרתה המרכזית והעיקרית - הצלת חיים.

עיקרה של התכנית הוא תוספת זכויות בניה לקומה נוספת, במבנים קיימים שנבנו לפני 1.1.1980 וזאת, על מנת לתמרץ את דיירי המבנים לפעול לחיזוק ביתם כנגד רעידות אדמה, תוך שימוש בשווי זכויות הבניה שהוקנו למימון פעולת חיזוק זו.

מיום לידתה של התכנית היא היוותה יצור תכנוני מעורר מחלוקת.

השגות רבות היו על היקף התמריץ (קומה אחת בלבד) ויישומו המוגבל למדינת "תל אביב" ולעוד מספר קטן של שכונות יוקרה נוספות ברחבי הארץ. 

ככה זה, אמרו המקטרגים, כשתכנון מתיימר לתת פתרונות כלכליים.   
ובמה דברים אמורים: ביצוע עסקה בהתאם לעקרונות תמ"א38 משול לביצוע עסקת אחוזים ("קומבינציה" בשפת הסלנג). במסגרת העסקה ימכרו הדיירים את זכויות הבניה לקומה הנוספת ובתמורה יקבלו שירותי בניה מהיזם. בשונה מעסקת אחוזים שירותי הבניה ינוצלו לשם חיזוק ושימור בעיקר של השטחים המשותפים. המפתח לקיום מוצלח של עסקה הוא שהצדדים ימצאו את נקודת האיזון הראויה בה הדיירים מקבלים את מקסימום שירותי הבניה בגין הזכויות שמכרו והיזם לא משקיע יותר משוויין של זכויות אלה.

לכאורה, מדובר בעיקרון פעולה פשוט שלא לומר קל ליישום, אך במציאות הדברים נראים קצת אחרת.

הנה כי כן, במקומות בהן יישומה של התמ"א מוחשי יותר, אנו עדים לתופעה בה נציגות הבית המשותף מתקשרת ישירות עם חברה יזמית במטרה לקדם עסקה לפי תכנית תמ"א 38.

פעולתם של חברי נציגות הבית המשותף אינה פשוטה ועליהם לתמרן בין החברות היזמיות ודיירי הבניין האחרים, שגם להם יש לומר דבר או שניים על העסקה המתגבשת.

זה רוצה חניה וההוא רוצה מעלית והשלישית לא מבינה מדוע צריך חיפוי שיש למבנה כולו והיא בכלל מעדיפה תשלום במזומן ועוד ועוד ועוד.

כפי שניתן להבין, בישראל כמו בישראל, כל המהלך מקבל אופי של בזאר תורכי, כשהיחידים שיכולים לברך על שובו של השלטון העותמני לארץ הם היזמים.

חברי נציגות הבית המשותף הישמרו! אם ברצונכם לסיים את המיזם מבלי להוציא כסף מיותר ומבלי לאחוז ראשיכם ולהפטיר "מה עשינו", עליכם להיצמד לתכנית ארבעת השלבים שתוצג להלן:


שלב ראשון - הכרה בעובדה שלמרות כישורי המשא ומתן המצויינים שלכם, העסקה היא עסקה מסובכת יחסית והיעזרות וליווי אנשי מקצוע אינה רשות כי אם חובה!     

שלב שני - בדיקת היתכנות הנדסית. במסגרת זו ראוי לבדוק האם ניתן ליישם את כל הדרישות הפיזיות אותן אתם רוצים להציג ליזמים. האם קווי הבניין למשל מאפשרים הרחבת דירותיכם, היכן יסופק פתרון החניה לדירות החדשות והאם לדוגמא בניית המעלית צריכה לבוא על חשבון שטח מגורים של אגף במבנה או שניתן לשלבה בחדר המדרגות.

 

שלב שלישי - בדיקת היתכנות כלכלית, ע"י שמאי מקרקעין. במסגרתה תקבלו תשובות לשאלות החשובות באמת, כגון: כמה אתם שווים, מה היקף הבניה לה מצפה היזם בגג ביתכם ומהי התמורה הפיזית המגיעה לכם לאחר שהיזם ישא בכל התשלומים להם אתם מחוייבים במסגרת החיזוק והמיסוי החל על עסקה (ולאחר שיביא בחשבון כמובן את הטבות המס הניכרות שהושתו לאחרונה על עסקאות לפי תמ"א38).

 

שלב רביעי ואחרון - הכנת תכנית פעולה מסודרת ואישורה בקרב כל דיירי הבית. נושא זה חשוב מאחר והאינטרס הראשי שלכם הוא חיזוק המבנה. כל היתר טפל לעיקר זה. אם תיתנו ל"מלחמות היהודים" להשתלט על המשא ומתן בעסקה שהיא מסובכת ממילא, תמצאו עצמכם במצב שבו המבנה שלכם "סומן" ואף יזם רציני לא מוכן להתקרב אליו.

 

במקרים בהם יופנמו ויבוצעו השלבים שפורטו לעיל, קיים סיכוי סביר שנקודת האיזון הכלכלית בין הדיירים לבין היזמים תושג והעסקה תצא לפועל כשכל הצדדים יוצאים נשכרים, וניתן יהיה לומר בוודאות כי "בא לציון גואל", תרתי משמע.

 

הכותב הינו שמאי מקרקעין, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.