השבחת מקרקעין בהפקעות לדרכים וקביעת "ארנונת שבח"

השבחת מקרקעין בהפקעות לדרכים וקביעת "ארנונת שבח"

 

בבחינת השפעתה של סלילת דרך באיזור מסוים, יש לקחת בחשבון את ההשפעה לא רק בקירבתה המיידית של הדרך, כי אם גם באיזורים מרוחקים יותר, העשויים להיות מושפעים מהשינוי

 אוהד דנוס


דווקא בתקופות שפל ומיתון כלכלי נדרשת השקעה מאסיבית של המדינה בתשתיות. השקעה זו תורמת להגברת הפעילות הכלכלית במשק בזמן הנחוץ ביותר, ומשפרת את התשתית הפיזית, תוך שהיא מכינה את המשק לתקופות טובות יותר, תקופות של צמיחה כלכלית, שבהן תהפוך התשתית המשופרת לנחוצה עוד יותר.

ניתן לומר, כי קברניטי המשק מודעים היטב לנושא זה (יש שיאמרו לא די), וההוכחה לכך היא, שניתן לראות את פעילות משרדי התחבורה והתשתיות כיום כמעט בכל פינה בארץ. תנופת הפיתוח המואצת והמבורכת (לכל הדעות) באה לידי ביטוי בפתיחת מחלפים חדשים, הרחבת כבישים קיימים ופריצת צירים חדשים. העובדות מדברות בעד עצמן, וניתן לחוש בצורה בלתי אמצעית בשיפור הרב שחל ב"מערכת העורקים של המדינה" בשנים האחרונות. נסיעה קצרה לאורך כביש מס' 40 מנתב"ג דרומה, החולפת ליד העיר רמלה ולא דרכה (כפי שהיה בעבר), ממחישה היטב במה דברים אמורים.

מטבע הדברים, במקום בו מתרחשת פעילות, מתרבה גם פעילותם של עורכי דין, שמאי מקרקעין ולמצער גם "מאכרים" למיניהם. להבדיל מפעילות האחרונים, פעילותם של עורכי דין ושמאי מקרקעין היא לגיטימית מאחר ובאה להגן על זכויות הקניין של בעלי הקרקע, שהופקעה למטרת דרך מהמחזיקים בה, וזאת בהמשך לחקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו והפסיקה שבעקבותיו.

ריבוי הפעילות יוצר, על כן, ריבוי תביעות המוגשות בהתאם לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, לעניין ההפקעה גופא, וסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (לנושא ירידת ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית). מטבע הדברים, ריבוי התביעות מייצר לחץ במערכת, מאחר וכמו כל פעילות אחרת של משרדי הממשלה, קיים צורך בהכנת מקורות תקציביים לפעילות.


מעניין, שבדיוק בנושא זה עוסק סעיף 9א לפקודה (ארנונת שבח) (תיקון תשי"א). הסעיף מפרט את המקרה בו ניתן לגבות "ארנונת שבח": "נקנתה חזקה על-פי פקודה זאת, ונסללה עליה דרך, ועקב סלילת הדרך עלה ערכם של מקרקעים אחרים, רשאית הממשלה, תוך חמש שנים מיום שנסתיימה סלילת הדרך, לחייב את בעל הקניין במקרקעים שערכם עלה כאמור לשלם לאוצר המדינה ארנונת-שבח...".

הסעיף גם מפרט את שיעור הגביה (50% מההשבחה), דרך הגביה, דרך לקיחת ההשבחה בחשבון במקרים שונים, דרך ההתדיינות בין הצדדים, ואף את דרך התשלום. הסעיף מובא כאן כחומר למחשבה לקוראים ולמקבלי ההחלטות, אשר עומדים כיום, כאמור, מול מבול תביעות.

אין חולק על כך, ששווי קרקע חקלאית אליה מתקרבת דרך, או שבקרבתה הולך ומוקם מחלף, עולה משמעותית כתוצאה מעבודות הסלילה. עבודות הסלילה הן ביסודן עבודות פיתוח, אשר ברור ונהיר שמהוות בסיס הכרחי לכל תכנון עתידי להפשרת הקרקע. זאת ועוד, עבודות הסלילה אף מבטלות חלק מאלמנט אי הוודאות, שהשפעתו על שווי מקרקעין, במרבית המקרים, שלילית. גם כשאנו בוחנים קרקעות שיעודן אינו חקלאי ניתן למצוא הגיון ב"ארנונת שבח".

האם שוויים של מקרקעין בהם קיימת בנייה למגורים לא עולה לאין שיעור על סלילת דרך גובלת חדשה, המלווה בסוללה אקוסטית ותסקיר השפעה על הסביבה? זאת, ביחס למצב קיים בו עוברת דרך, גם אם צרה יותר, המספקת תחושה כאילו היא עוברת בתוך בתי התושבים. האם שוויים של מקרקעין לא עולה כתוצאה משיפור הנגישות לאיזור והגישה אליהם בפרט, וזאת גם לאחר קיזוז השפעות שליליות אפשריות (של רעש לדוגמא). התשובה לשאלות חשובות אלו בוודאי שאינה חד משמעית, אך ראוי שהשאלות ייבחנו לאור האפשרות שמעניקה הפקודה.

במידה ויימצא, כי קיים צורך ממשי וענייני במימוש האפשרות לגביית "ארנונת שבח" במקרים מסוימים, ראוי לבחון היטב את האמור בפקודה. ראשית, הפקודה מכירה בכך שההשבחה, במידה וקיימת, יכולה להתגבש בתוך 5 שנים מסיום הסלילה של הדרך. לנושא זה חשיבות רבה, מאחר והוא מנתק את המועד הקובע ל"ארנונת השבח" מהתאריך הקובע לעניין פיצויי ההפקעה (שהוא תאריך ההכרזה). "ארנונת השבח" תוטל בגין ההשבחה הנובעת מסלילת הדרך (התקדמות הפיתוח הלכה למעשה) ולא כתוצאה מההכרזה, לדרך שיכולה להתבצע מספר שנים קודם לכן.

ההגיון הטמון בהוראה הוא, שלעתים שינויים פיזיים הנערכים בהווה מקבלים את משמעותם הכלכלית הנכונה רק לאחר שגובשו והוטמעו במשך זמן מה במציאות היום יומית. או, במילים אחרות, פעולות שנראות בהווה כלא מועילות ואף מזיקות, עשויות להתברר בהמשך כמועילות ואף משביחות.

נושא נוסף אותו יש להביא בחשבון הוא, שהוראות הסעיף קובעות "עלה ערכם של מקרקעין אחרים", ולמעשה אינן מגבילות, מבחינת תיחום פיזי, את מיקום המקרקעין עליהם תוטל "ארנונת השבח". גם נושא המיקום, כפי שנובע מהוראות הסעיף, ראוי שיבחן לאור התפתחות המציאות לאחר השינוי אותו יוצרת סלילת הדרך. מכך ניתן להבין, שיש לקחת בחשבון, בבואנו לבחון השפעתה של סלילת דרך באזור מסוים, את ההשפעה לא רק בקירבתה המיידית של הדרך, כי אם גם באזורים מרוחקים יותר העשויים להיות מושפעים מהשינוי.

לסיום, אוכל לומר, כי האפשרות הנ"ל יושמה, במסגרת חוק התכנון והבנייה, כשוועדה מקומית באזור המרכז הטילה היטל השבחה בגין יעוד חדש לדרך, במקרקעין הגובלים בה. האם אנו עדים למגמה חדשה בתחום ההפקעות לדרכים? ימים יגידו.

הכותב הוא יו"ר הועדה המקצועית לכללי השמאות בלשכת שמאי מקרקעין בישראל.