סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון הראשון של שנת 2018

  • כללי


ברבעון הראשון של שנת 2018 נצפתה ירידה בשיעור של 0.6% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.              

בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 0.3%.             

רקע ועקרונות הסקירה
             

הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
 
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.

לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.

ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.

גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו,  שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.

לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

 
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים,  נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

 

הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.       
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.

 

מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב ומשקפים הנחה משמעותית משווי השוק).

 

בסך הכל,  לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 2,700 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הראשון אובחנה עליה בשיעור של כ- 15% בכמות העסקאות הרלוונטיות וירידה בשיעור של כ- 20% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, נתונים המצביעים על התאוששות קלה בשוק הדיור).

 

ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:    

  • בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון הראשון של שנת 2018 ביחס לרבעון הקודם, וכן שינוי שנתי ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
  • בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל עיר (נתון המעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות בתוך אותה העיר).

 

  • ממצאי הסקירה

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הראשון של שנת 2018 נצפתה ב- 8 ערים מתוך 16, ירידה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.

ב- 6 ערים נצפתה עליה ובשתי ערים לא היה שינוי. 
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הראשון לשנת 2018:

 

עיר

מחיר ממוצע מעוגל לדירת 4 חדרים Q1/2018

השינוי באחוזים מהרבעון הקודם (Q4/2017)

השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקד (Q1/2017)

סטיית תקן באחוזים Q1/2018

א

ב

 

ג

ד

ה

אילת

1,060,000

-7%

-9%

16%

אשדוד

1,510,000

1%

1%

13%

אשקלון

1,280,000

0%

2%

11%

באר שבע

1,100,000

-3%

-1%

16%

הרצליה

2,250,000

2%

-7%

8%

חולון

1,770,000

1%

-1%

12%

חיפה

1,420,000

1%

5%

17%

ירושלים

1,900,000

-3%

0%

21%

כפר סבא

1,980,000

-2%

4%

9%

מודיעין

2,030,000

-3%

3%

9%

נתניה

1,830,000

5%

8%

10%

פתח תקוה

1,700,000

-2%

0%

11%

ראשל"צ

1,960,000

2%

9%

15%

רחובות

1,730,000

0%

4%

10%

רמלה

1,450,000

-1%

7%

19%

תל אביב

2,970,000

-1%

-4%

23%

ממוצע

 

 

-0.6%

1.3%

 

 

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.              
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים ירושלים, תל אביב וחיפה, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.       
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים הרצליה, כפר סבא ומודיעין, שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.

  • הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו


נכון להיום, אנו עדים להתאוששות קלה בשוק הדיור ולהמשך הדשדוש במחירים, לאחר שעלו ב- 1.4% ברבעון הרביעי של 2017 ביחס לזה שלפניו.  
אם ברבעון הקודם ירד קצב העלייה ל- 1.2% לשנה, למרות העלייה הרבעונית במחירים, הרי שכעת הוא עומד על 1.3% לשנה.        
זאת, ביחס לרמה ברבעון הראשון של 2017.
    
שימת דגש מיוחדת לעובדה שכמות העסקאות ברבעון הראשון של 2018 עלתה בחדות יחסית ביחס לרבעון הרביעי של 2017.              
נראה כי הודעת האוצר על כך שאין באפשרותו לקדם את מס ריבוי דירות, הפרסומים הרבים אודות עיכובים וליקויים בתכנית הדגל "מחיר למשתכן" והמשך המדיניות המוניטרית המרחיבה של בנק ישראל, פועלים בכיוון של תחילת טפטוף קל וחזרה של קהל יושבי הגדר אל השוק, תוך שהם מצטרפים לרמת הפעילות המינימאלית החייבת להתקיים בו.           
עדיין לא ניתן לדבר על שוק הדיור במונחי ירידת מחירים או עליית מחירים מובהקת.            
מה שניתן להמשיך ולומר הוא כי בשנה החולפת המחירים ממשיכים לדשדש בערבוביה, פעם עליות מחירים בעיר אחת וירידות באחרת וברבעון שאחריו מתחלפות היוצרות.                                     
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש מרץ 2018 עמד על כ- 5.19 מיליארד שקל, גבוה בכ- 16% יחסית לחודש מרץ 2017.[1]

 

  • לסיכום


בערים שנסקרו,  נצפתה ירידה בשיעור של 0.6%  )נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הראשון של שנת 2018, בהשוואה לרבעון שלפניו.

בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 1.3% בערים שנסקרו.

 

[1] פרסום בנק ישראל מיום 29.4.2018.